Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerden ayrı olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun dördüncü bölümünün ikinci ayrımında düzenlenmiş olup bu hükümler niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmamaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarının adi kira sözleşmelerinden ayrı olarak düzenlenmesindeki amaç kiracının korunması olduğundan sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümler de birtakım koşullara bağlanmıştır.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Sona Ermesi

TBK uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiraları bildirim yolu ve dava yolu olmak üzere iki halde sona erdirilebilmektedir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce kiracı yazılı bir bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Ancak bildirim yoluyla sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmış olup kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyecektir. Keza, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında da kiracının her zaman sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmaktayken, kiraya verene böyle bir hak tanınmamıştır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki, konut ve çatılı işyeri kiraları TBK’nın 347. Maddesindeki hüküm uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarının zımni olarak on yıllık uzama süresi bulunmakta olup kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı olarak bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebilmektedir.  Bir diğer deyişle, kiraya veren ancak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. İşte bu noktada kiraya verene birtakım sınırlı hallerin mevcudiyeti halinde, zımni olarak kira sözleşmesinin uzamasının dava yoluyla önüne geçme imkanı tanınmıştır. 

Bu çalışmada tarafımızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesinin TBK’nın 350. maddesi kapsamında kiraya veren tarafından kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla sona erdirilme halleri irdelenmiştir.

Kira Sözleşmesinin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeple Dava Yoluyla Sona Ermesi

Konut ve çatılı işyerleri kiralarında kiracıya sağlanan en önemli korumanın kiraya veren tarafından son erme sebeplerinin sınırlı olmasından bahsetmiştik. Bu hallerin kanunda sayılan hallerle sınırlı olduğu TBK’nın 354. maddesindeki “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” şeklindeki düzenleme ile hükme bağlanmıştır. Yukarıda belirtildiğimiz üzere, konut ve çatılı işyerleri kiralarında belirlenen sürenin geçmesi ile kira sözleşmesi kendiliğinden sonra ermemekte olup kanunda belirtilen hallerle sınırlı olmak üzere kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmıştır. TBK’nın 350. Maddesinde işbu sınırlı haller belirtilmiş olup sona erme sebepleri bir diğer adıyla tahliye sebepleri düzenlenmiştir.

Kiraya Verenin veya Yakınlarının Kiralanan Taşınmaza Gereksinimi Nedeniyle Sona Erme 

TBK’nın 350. maddesinin 1. fıkrasında “kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirebilme hali “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,” olarak düzenlenmiştir. İşbu maddenin uygulanabilmesi için aranan temel şart kira sözleşmesine konu olan taşınmaza kiraya verenin ya da söz konusu hükümlerde sayılan yakınlarının şahsen kullanma ihtiyacının ortaya çıkmasıdır. Maddede belirtilen kişiler dışındaki kiraya verenin yakınlarının gereksinimi için tahliye talebinde bulunulması söz konusu olamaz. Söz konusu ihtiyaç konut ihtiyacı olabileceği gibi işyeri ihtiyacı da olabilir. Örneğin, kiraya verenin başka bir taşınmazda kirada oturması tahliye tehdidi ile karşı karşıya kalması gerekmeksizin ihtiyacın varlığını destekler niteliktedir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus ihtiyacın gerçek ve samimi olması olup süreklilik aranmamaktadır. Diğer bir ifadeyle kiraya verenin yerleşme niyeti aranmamaktadır. Örneğin, kira sözleşmesine konu taşınmazı yazlık olarak kullanmaya elverişli bir yer olması durumunda, yazlık olarak kullanma niyetinin bulunması kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesini mümkün kılmaktadır. Keza, konut kiraları gibi işyeri kiralarında da işyeri ihtiyacını söz konusu olabilmesi için bu ihtiyacın kanununda düzenlenen kişiler açısından doğması ve yine ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bir kararında da beş farklı yerde gözlükçü dükkanı bulunan kiraya verenin bile altıncı dükkanını açmak amacıyla açtığı tahliye davasını kabul etmiştir. Bu noktada değinilmesi gereken bir diğer kriter ise, gerçeklik ve samimiyetin yanı sıra hali hazırda doğmuş bir ihtiyaç bulunması gerekliliğidir. Ancak, unutmamak gerekir ki ihtiyacın doğacağı kesin olmak şartıyla gelecekti ihtiyaçlar davaya konu edilebilse dahi muhtemel ihtiyaçlar dava konusu olamamaktadır.

Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Sona Erme

Kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından dava yoluyla son erdirilme hallerinden bir diğeri TBK’nın 350. maddedesinin 2. Fıkrasında “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,” olarak düzelenlenen yeniden inşa ve imar halidir. Bir taşınmazın yıllar içerisinde eskimesi ve esaslı onarımı gerektirmesi olağandır. Ancak bazen böyle bir tadilatın taşınmazın içerisinde kiracı bulunması durumunda yapılması mümkün olmamaktadır. İşte söz konusu hükmün uygulama alanı bulması için temel şart kiraya verenin taşınmazı yeniden inşa etmek istemesi veya imar amacının bulunması olup onarım, değiştirme veya genişletme işleri sırasında kiralanan taşınmazın kullanımı mümkün olmaması gerekmektedir. İlgili hükmün konuluş amacı kiraya verenin menfaati olmasından hareketle yapılacak yeniden inşa veya imarın estetik açıdan değil kiraya verenin menfaati açısından değerlendirmek gerekmektedir. Nitekim, estetik açıdan daha güzel hale getirme amacı bu kapsama dahil edilmemektedir. Hükümde onarım ve değişikliklerin esaslı olması gerektiği belirtilmiştir. Bu minvalde, esaslı olmayan tadilatlar kira sözleşmesinin sona erdirilmesine yol açmamaktadır. Hükümde yer almayan ancak Yargıtay tarafından benimsenen bir diğer şart ise taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesine yönelik projenin tahliye davasında ibrazı gerekmekte olup projenin fennen ve hukuken mümkün olması gerekmektedir. 

Tahliye Davası 

Yukarıda ele alınan şartların gerçekleşmesi ile birlikte kiraya veren tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirme imkanına sahiptir. TBK’nın 350. maddesinde kiraya verene tanınan işbu hakların mutlaka dava yoluyla kullanılması gerekmekte olup fesih beyanıyla sözleşmenin sona erdirilmesi mümkün değildir. Bu durumda, dava açma hakkı kiraya verende olup söz konusu dava kiracıya karşı açılacaktır. TBK 350. maddesinin 3. fıkrasında davanın açılabileceği hak düşürücü süre açıkça düzenlemiştir. Söz konusu hükme göre “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Buna göre aşağıda detaylıca açıklanacağı üzere, bir aylık sürenin başlangıcının hesaplanabilmesi açısından kira sözleşmesinin başlangıç tarihi önem arz etmektedir.

Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Davası Süresi

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye davası kira süresinin sonunda açılabilecektir. Örneğin, taraflarca akdedilen 30.11.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağında kira sözleşmesi 30.11.2013 tarihine uzamış, kira sözleşmesi de bir yıl süre ile yenilenmiştir. Türk Borçlar Kanunu 350. madde gereğince kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğinden kira sözleşmesi sonu 30.11.2013 olup davanın en geç 30.12.2013 tarihinde açılması gerekmektedir. Ek olarak belirtmek gerekir ki, TBK’nın 353.maddesi uyarınca, kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Dolayısıyla, kanun tarafından belirlenen bir aylık süre içinde, kiraya veren kiracıya dava açılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunursa, yeni kira dönemi sonuna kadar tahliye davasını açabilecektir. Bu husus sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülmüştür ve sadece kiraya veren bakımından geçerlidir, dolaysıyla kiracının sözleşmeyi sona erdirme durumları hakkında bu hüküm uygulanmayacaktır.

Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Davası Süresi

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye davası kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açabilecektir.  Genel hükümlere göre kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır. Örneğin, taraflarca akdedilen 01.05.2009 tarihli ve belirsiz süreli kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu 350. madde gereğince kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğunun bulunduğu varsayımında sözleşmenin kurulduğu tarihe nazaran son altı aylık kira dönemi 01.11.2012-01.05.2013 olduğundan,  kiraya veren tarafından fesih ihbarının dönem sonuna göre üç ay önceden yani 01.11.2012-01.02.2013 tarihleri arasında kiracıya tebliğ edilmesi, davanın da 01.06.2013 tarihine kadar açılması gerekmektedir. 

Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucu tarafından zayıf olan tarafın yani, kiracının korunması amaçlandığından kira sözleşmesinin feshine ilişkin hükümler kiracı lehine düzenlenerek kira sözleşmesinin zımni olarak birer yıl periyotlar ile uzayacağı hükme bağlanmıştır. Bu kapsamda, TBK’nın 350. Maddesindeki düzenleme uyarınca, kiraya verenin söz konusu zımni uzamanın önüne geçebileceği öngörülmüştür. 

Yukarıda bahsettiğimiz tüm süreçler dikkate alındığında, TBK’nın 350. maddesindeki haller yalnızca dava yoluyla ileri sürülebilecek olup işbu dava tahliye davasıdır. Tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içerisinde açılabilmekte olup fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyulmadan açılan dava usulden reddedilecektir. Ancak eklemek gerekir ki, TBK’nın 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilmektedir.

Bunun yanı sıra, TBK’nın 355. maddesinin 1. fıkrası gereği ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3(üç) yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamayacağını unutmamak gerekir.