Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü sona erme sebeplerini iki başlık altında toplamak mümkündür. Bunlardan birincisi; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi (TBK md. 347 vd.); ikincisi ise dava yoluyla sona ermesidir. (TBK md. 350 vd.)

1-Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi

Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona ermesi;Türk Borçlar Kanunu madde 347’de düzenlenmiştir. Bu maddeye göre; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

İlgili kanun maddesinden ise anlamamız gereken şudur; kiracının belirli süreli kira sözleşmelerinde en az 15 gün önceden bildirim yapmak koşuluyla sözleşmeyi feshetme hakkı varken, aynı hak kiraya verene tanınmamıştır. Yani kiraya veren taraf sözleşmesinin süresinin bitimini sebep göstererek kira sözleşmesini sonlandıramayacaktır. Maddenin devamında bahsettiği üzere; kira sözleşmesinin süre bitimi sebebiyle kiraya veren tarafından sonlandırılabilmesi için 10 yıl boyunca sözleşmenin devam etmiş olması ve 10 yıldan sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılmış olması gerekmektedir. Örneğin; 01.01.2010 yılında yapılan bir yıllık kira sözleşmesi, kiracı tarafından sona erdirilmeyerek uzamışsa, kiraya veren en geç 30.09.2020 tarihinde yazılı fesih bildiriminde bulunmak kaydıyla, uzayan bu kira sözleşmesini ancak 31.12.2020 tarihinde sona erdirebilecektir. Fesih bildiriminin en geç uzama yılının bitiminden 3 ay önce yani 30.09.2020 tarihinde kiracının hakimiyet alanına ulaşması gerekmektedir.

Hem kiracı hem de kiraya verenin bildirim haklarını kullanırken bunu YAZILI şekilde yapmaları geçerlilik koşulu olup, yazılı olarak yapılmayan bildirimlerin hukuki anlamda hükmü olmadığını da belirtmekte fayda vardır.

Eğer ki; kira sözleşmesinde bir süre belirtilmeyip belirsiz süreli bir sözleşme imzalandıysa; kiracı her zaman genel hükümlerde belirtilen bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Buna karşın kiraya veren; tıpkı belirli süreli sözleşmelerde olduğu gibi 10 yıllık sürenin dolmasını beklemek zorundadır.

2-Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Dava Yoluyla Sona Ermesi

Peki, kira sözleşmesinin sona ermesi dava yoluyla nasıl olmaktadır? Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye davası sebepleri sınırlı sayıda sayılmış olup taraflar anlaşmak suretiyle kiracı aleyhine olacak şekilde ortaya yeni bir tahliye sebebi çıkaramayacakları gibi tahliye davasını düzenleyen 350 ve devamı hükümlerinde kiracı aleyhine bir değişiklik de yapamazlar. Hatta konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanabilen genel hükümlerdeki fesih ve fesih bildirimi sebepleri dışında kiracı aleyhine olacak şekilde yeni bir fesih sebebi de kararlaştıramazlar.

Borçlar Kanunu’nda sınırlı olarak sayılmış tahliye davası sebepleri şu şekildedir;

1- Kiraya verenden kaynaklı sebepler

2- Kiraya verenin yahut yakınlarının konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye

Borçlar Kanunu 350. maddesinin 1. bendinde “kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” diyerek konut gereksinimi sebebiyle açılacak tahliye davasının usulünü belirlemiştir.

Maddede sayılan kişilerin konut gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması ve bu hususu davacının ispatlaması gerekir. Kiraya verenin kira bedelini artırmak, kiracıyı huzursuz etmek, kiracıdan kurtulmak, konutu daha rahat satabilmek gibi maksatlarla tahliye isteminde bulunduğu hallerde, esasen gerçek bir konut gereksiniminin bulunmadığı ve ihtiyaç iddiasının da gerçeği yansıtmadığı kabul edilecektir. Bu anlamda konut ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığının takdiri mahkemeye ait olup, hakim bu durumu tespit ederken kiraya verenin ve maddede sayılan yakınlarının sosyal, ekonomik, kültürel, mesleki ve sağlık durumlarını dikkate alacaktır.

Kiraya verenin kendisinin kirada oturması, bir başkasının yanında oturması, yurt dışından geldiğinde kalacak başka konutunun olmaması, sağlık durumunun kiralananda oturmasını gerektirmesi; kiralananın fiziki veya ekonomik açıdan ya da konumu açısından daha elverişli olması, kiralananın bulunduğu yere yerleşilecek olması konut ihtiyacının varlığını ortaya koyan bazı kıstaslardır. Örnek verecek olursak; ailesiyle yaşayan ergin bireyin ailesinin yahut kendisinin konutu; kalp hastalığı, felç, romatizma gibi hastalık veya yaşlılığı bulunan ve üst katlarda oturan kişinin daha alt katta bulunan konutu; çocukları olan kişinin daha büyük olan konutu; çocuğu evlenecek olan ve bunun için hazırlıklara girişmiş olan kişinin konutu üzerinde gereksinim sebebiyle tahliye isteme hakkı vardır. Kısa süreli ve geçici ihtiyaçlar için de tahliye davası açılamamaktadır. Bunun yanında henüz doğmamış ve gerçekleşmesi şüpheli bir durum için de kiraya veren yine bu tahliye yoluna başvuramayacaktır.

Konutun satışa çıkarılması ya da başkasına kiraya verilmesi ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığını göstereceğinden kiracının bu anlamda kiraya verene karşı dava açma hakkı doğacaktır. 

İhtiyaç sebebiyle kiracısını tahliye ettiren ancak tahliyeden sonra ihtiyacına uygun kullanmayan kiralayana karşı kiracının hakları “Yeniden Kiralama Yasağı” başlıklı Borçlar Kanunu 355.maddesinde açıklanmıştır. Buna göre; tahliyeden sonra kiralayan haklı sebep olmadıkça üç yıl boyunca taşınmazı başkasına kiralayamayacaktır. Yeniden kiralama yasağını ihlal ettiğinde ise; tahliye ettirilen kiracıya son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Buna rağmen; eğer 3 yıl içinde başka bir kiracı ile kira sözleşmesi kurulduysa bu sözleşme yine de geçerli olacaktır.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise; bu sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde davanın açılması gerekmektedir. Buna karşın sözleşme belirsiz süreli ise, kiraya ilişkin genel hükümlerdeki fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere yani taşınmazlar için Borçlar Kanunu madde 329’da öngörülmüş olan 6 aylık fesih dönemi için en geç 3 ay önceden yapılacak bildirim ile sözleşmenin sonu tayin edilmiş olacak, tayin edilen bu süreden başlayarak da 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekecektir.

Örneğin;  01.02.2020 başlangıç tarihli belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde, her yılın 31 Temmuz veya 31 Ocak tarihleri altı aylık fesih dönemlerinin sonu olduğundan, bu tarihlerden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilmek için, üç aylık fesih bildirim sürelerine uyularak, yani en geç 30 Nisan veya 31 Ekim tarihlerine kadar kiracıya bildirimde bulunulmalıdır. Öte yandan, yukarıda bahsettiğimiz Borçlar Kanunu 353. madde hükmü gereğince, en geç dava açma süresi içerisinde kiracıya karşı tahliye davası açılacağı bildiriminde bulunulursa, dava açma süresi yeni kira yılının sonuna kadar uzamış olacaktır. Söz konusu ihtarın söz konusu 1 aylık dava süresi içerisinde kiracıya ulaşması gerekmektedir.

Konut ihtiyacı sebebiyle tahliyede tüzel kişiler davacı olamazken işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliyede olabilmektedir. İşyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye talebinde sadece ticaret yapılacağının beyan edilmesi yetmez, yapılacak işin de belirtilmesi gerekir. Bunun yanı sıra; yapılmak istenen iş için gerekli resmi izinlerin alınmamış olması da tahliye talebinin reddedilmesine sebep olacaktır. İhtiyacın gerçek ve samimiliği açısından mahkeme, kiralananın yapılacak işe fiziki anlamda örneğin metrekare bakımından uygunluğunu da araştıracaktır.

3- Kiralanın yeniden imar ve inşası sebebiyle tahliye

Borçlar Kanunu’nun kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerinin sayıldığı 350. maddesinin 2. bendi uyarınca “kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” diyerek kiralanan taşınmazın yeniden imar ve inşa edilmesi halinde de kiraya verenin tahliye isteminde bulunabileceğini açıklamıştır.

İmar ve inşa farklı kavramlar olup; imar durumunda asansör eklenmesi, kolonların güçlendirilmesi, kalorifer tesisatı yenilemesi, ısı yalıtımı gibi taşınmazın daha kullanışlı hale getirilmesine ilişkin işlemler söz konusu iken, inşa durumunda ise kentsel dönüşüm, deprem dolayısıyla hasar alma gibi taşınmazın yıkılıp yeniden inşa edilmesini gerektiren işlemler söz konusudur. Tahliye isteminde bulunabilmek için imar sebeplerinin esaslı olması gerekmektedir. “Esaslı sebep” ten anlaşılması gereken ise tadilat esnasında taşınmazın kiracı tarafından kullanımının imkansız hale gelmesi anlaşılmalıdır. Bu minvalde; çatı onarımı, döşemelerin değiştirilmesi, yapının ara duvar ile bölünmesi gibi durumlarda esaslı imar değişikliklerinden bahsedilemeyecek olup kiraya veren tahliye isteminde bulunamayacaktır. Esaslı olmayan imar değişiklikleri için Borçlar Kanunu 319.madde de düzenlenen geçici tahliye yoluna gidilebilir.

Tahliye için süreler ve yeniden kiralama yasağına ilişkin gereksinim sebebiyle tahliye kısmında bahsettiğimiz açıklamaların tamamı yeniden inşa ve imar için de geçerlidir. Burada farklı olarak; inşa ve imardan sonra eski kiracının öncelik hakkı bulunmasıdır. Kiralananda yeniden inşa veya imar amacıyla onarım, genişletme veya değiştirilme söz konusu olduğunda, yapı artık değer kazanmış olup, haliyle kira bedelinde de bir artış meydana gelecektir. Kiraya verenin yükümlülüğü, inşa veya onarım bittikten sonra, dürüstlük kurallarına uygun en kısa sürede kiracıya yeni kira bedeli üzerinden kiralananı kiralamak isteyip istemediği hususunda yazılı olarak bildirimde bulunmaktır. Kiracının bu bildirime bir ay içinde olumlu cevap vermemesi halinde, kiralamaya dair öncelik hakkı düşer. Kiraya verenin usulüne uygun bildirimde bulunmaması, bir aylık süreye riayet etmemesi gibi bir durumda yeniden kiralama yasağında bahsettiğimiz tazminat gündeme gelecektir.

4- Yeni malikin yahut yakınlarının gereksinimi sebebiyle tahliye

Borçlar Kanunu 351. maddesinde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denilerek taşınmazı her ne sebeple olursa olsun(miras, bağışlama, satış vs.) yeni edinen kişiyle kiracının kira sözleşmesinin devam edeceğini ancak ihtiyaç halinde maddede belirtilen sürelere riayet edilerek tahliye davası açılabileceği açıklanmıştır.

Burada önemli nokta; taşınmazı edindikten sonra kiracıya 1 ay içerisinde tahliye talebinde bulunduğunun ihtar edilmesidir. İhtardan sonra ise 6 ay beklemeli ve 6 ay geçtikten sonra ise tahliye talepli bir dava açılmalıdır. Eğer ki kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan az bir süre kalmışsa bu süre bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açılması ise daha kısa ve pratik bir yol olacaktır.

Yeniden kiralama yasağına ilişkin diğer tahliye sebeplerinde bahsettiğimiz koşullar yeni malikin tahliye istemi için de geçerlidir.

5- Kiracıdan Kaynaklı Sebepler

6- Tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye

Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Bu madde kapsamında kira sözleşmesi hükümleriyle genel itibariyle korunan kiracı taraf aleyhine bir istisna getirilmiş durumdadır.

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için; öncelikle özgür iradeyle verilmiş olması ve mutlaka yazılı olması gerekmektedir. Taahhüt verilen yazılı beyanda tahliye vaat edilen tarihin de açık bir şekilde belirtilmesi ve taahhüdün imzalandığı tarihin de kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarih olması şartı mevcuttur. Kanunda öngörülen şartları taşımayan tahliye taahhüdü ise geçersiz kabul edilmektedir. Sıklıkla rastlanan durum tahliye taahhüdünün kiracıya kira sözleşmesiyle beraber ileri bir tarih gösterilerek imzalatılmasıdır. Bu durumda kiracı; her türlü delil ile tahliye taahhüdünün sözleşmenin imzalandığı gün imzalandığını ispat ederek geçersiz kılabilir.

Geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı durumda ise; kiraya veren, taşınmazın boşaltılacağı taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açmalı yahut icra takibi başlatmalıdır.

7- İki haklı ihtar sebebiyle tahliye

Borçlar Kanunu 352. Maddenin 2.fıkrası ise kiracının sıklıkla kira borcunu ödemede gecikmesi halinde kiraya verenin haklarını düzenlemiştir. Buna göre; bir yıldan az süreli bir kira sözleşmesinde kira sözleşmesi süresi içerisinde; bir yıl ve daha fazla süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki kez ihtaratta bulunulmuş kiracıya karşı, ihtarların yapıldığı kira yılı bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir.

Kiracıya gönderilen ihtarın mutlaka yazılı olması ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. Henüz doğmamış olan kira borcuna istinaden ihtar gönderilemeyeceği gibi, kiraya verenin kira bedelini almaktan kaçınarak gönderdiği ihtar da geçersiz olacaktır. Kira bedelinin önemsiz bir kısmının, örneğin; 10 ya 20 TL’sinin eksik yatırılması durumu da dürüstlük kuralı gereği ihtara konu edilemeyecektir.

Kiraya veren ihtar göndererek kira bedelinin ödenmemesi durumunu bir anlamda yazılı olarak tespit etmektedir. Dolayısıyla ihtar kiracıya ulaştıktan sonra yapılan ödemeler de ihtarı geçersiz kılamayacaktır.

İhtarların yapıldığı kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekmekle beraber Borçlar Kanunu 353.madde atfıyla 1 aylık süre içerisinde kiracıya dava açılacağı bildirildiği takdirde dava açma süresi 1 yıl süreyle uzamış olacaktır.

8- Kiracının veya eşinin mevcut konutu sebebiyle tahliye

Borçlar Kanunu 352.maddenin 3.fıkrasında kiracı veya eşinin kiracı sıfatıyla oturdukları taşınmaz haricinde başka bir konutlarının olması sebebiyle kiraya verenin tahliye hakkı açıklanmıştır. Bu madde kapsamında; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir”.

Yüksek yargı içtihatlarına göre; böyle bir durumda kanunlarca korunmaya muhtaç kabul edilen kiracı tarafın korunmaya değer bir yararı bulunmamakta ve dolayısıyla kiraya verenin tahliye isteme hakkı doğmaktadır.

Kiracı yahut eşinin sahip olduğu konutun tapuya siciline kayıtlı olup olmaması bu tahliye çeşidi açısından önem arz etmemektedir.

Öte yandan, konutun oturmaya elverişli olması gerekir. Burada elverişlilikten kasıt, hem fiziksel hem de kiracının sosyal statüsü açısından uygun olmasıdır. Örneğin, 3 çocuklu bir ailenin kiracı olarak bulunduğu ev 3 odalı bir konut iken kendi konutu tek odalı ise elverişlilikten söz edilemeyecektir.

Diğer tahliye sebeplerinde olduğu gibi bu sebeple açılacak tahliye davası da sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır. Herhangi bir mağduriyet yaşanmaması adına Gayrimenkul Hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki yardım alınmasını önemle belirtmekteyiz.

Ayrıntılı bilgi için lütfen ofisimizle iletişime geçiniz.