Genel tanımıyla tahliye taahhüdü, kiracı tarafından taşınmazın belli bir tarihte tahliye edileceğinin kiralayana yazılı olarak taahhüt edilmesi olarak tanımlanmaktadır. Kısaca tahliye taahhüdü, kiracıya belirtilen tarihte boşaltma yükümlülüğü yükleyen ve kiralayana da kiracıdan boşaltmasını isteme hakkı tanıyan tek taraflı hukuki işlem olarak kabul edilmektedir. Tanımdan da anlaşılacağı üzere tahliye taahhütnamesinin en önemli özelliği, kiralayana, kiracıya karşı başka bir nedene dayanmadan ve tazminat yükümlülüğü altına girmeden, kira ilişkisini sonlandırma imkânı sağlamasıdır. Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunun 352/1 maddesinde, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

İlgili kanun maddelerinden de anlaşılacağı üzere, kiracıdan tahliye taahhüdü alan kiralayan, kiralananın tahliyesini doğrudan icra dairesine başvurarak icra aracılığı ile sağlayabilmekte ya da tahliye davası ikame edebilmektedir. Fakat bu yollara başvurulmasının öncesinde belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Bu şartlar öncelikle tahliye taahhüdünün geçerli olması, tahliye davası ya da tahliye yoluyla icra takibinin, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren öngörülen 1 aylık süre içerisinde başlatılmış olmasıdır. 

Tahliye taahhüdünün geçerliliği içinde gerek kanunda gerekse de yargı kararlarında birtakım şartlar düzenlemiş olup bu şartlar; tahliye taahhüdünün yazılı olması, tahliyenin hangi tarihte yapılacağını göstermesi, tahliye taahhüdün ilk kira sözleşmesi kurulduktan sonra verilmesi, tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından ya da temsilcisi tarafından yapılması, kiracının serbest iradesine dayanması ve taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talep edilmesi şeklindedir. Dolayısıyla bahse konu geçerlilik şartlarını taşıyan bir yazılı tahliye taahhüdü mevcut ise kiralayan bu belgeye dayanarak kira akdini iki şekilde sona erdirebilecektir. Birincisi icra yoluna başvurarak tahliye talep etmek, ikinci yol ise Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası ikame etmek olacaktır.

Öte yandan tahliye taahhüdünün geçersiz sayılacağı haller de bulunmaktadır. Bu durumda kira sözleşmesinin imzalanması sırasında verilen, kiracı sayısı fazla olmasına karşın yalnızca bir kiracı tarafından imzalanan, yetkili olmayan vekil tarafından düzenlenen, kiracının iradesini fesada uğratmak maksadıyla alınan  ve taahhüdü imzalayıp kiralayana verildikten sonra aynı taşınmaza dair yeni bir kira sözleşmesi imzalanan hallerde tahliye taahhüdü geçersiz sayılmaktadır. 

Nitekim Yargıtay’ın güncel içtihatlarına bakıldığında da kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersiz olmaktadır. Zira tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin başlangıcında itibaren en erken olarak bir gün sonra imzalanmış olmalıdır. Ayrıca bu hususta uygulamada karşılaşılan bir diğer sorunda kira sözleşmesi düzenlenirken, kiralayanın talebi ile kiracı tarafından imzalanan tarihsiz tahliye taahhüdü ve boş kâğıda imza atılması durumunda tahliye taahhüdünün geçerli olup olmadığı konusudur. Nitekim bu gibi durumlarda tahliye taahhüdün sonradan doldurulması geçerlilik şartını etkilemeyecek olduğundan tahliye taahhüdü kural olarak geçerli sayılacaktır. Dolayısıyla boş kağıda imza atan kiracı, boş kağıda attığı imzanın sonuçlarına da katlanmak durumundadır. Zira Yargıtay’ın bu husustaki uygulaması da, kiracının sonuçlarına katlamak zorunda olduğu yönündedir. Böyle bir durumda kiracı, taahhütnamenin sonradan kiralayan tarafından doldurulduğunu ispatlayamadığı sürece taahhütname geçerli olacaktır.

Netice itibariyle, tahliye taahhüdüne dayanarak hukuki yollara başvurma hakkı, kiraya verene ait olmakla birlikte kiralayan olmayan malikin hukuki yola başvurma hakkı bulunmamaktadır. Bu hususta kiraya verenin vefatı halinde ise, hukuki başvuru hakkı külli halef olan mirasçılarına geçmektedir. Böylece geçerli bir tahliye taahhüdü olmasına rağmen kiralayanın talebi üzerine tahliye tarihinde kiralananı tahliye etmeyen kiracı hakkında kiralayan, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtara gerek duyulmaksızın taşınmazın bağlı bulunduğu yer icra dairesinde tahliye talepli icra takibi ya da Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilmektedir. Aynı zamanda kiracı tarafından icra takibine itiraz edildiği takdirde kiralayan, bu defa icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ile birlikte taşınmazın tahliyesini talep edebilmektedir Fakat belirtilen bu 1 aylık süre içerisinde kiralayan, icra dairesinde tahliye talebinde bulunulmaz veya mahkemede tahliye davası ikame edilmez ise bu hususta hak düşürücü sürenin geçmesine sebep olacak ve ayrıca mahkemeye tahliye talebinde bulunması halinde bu talebi reddedilecektir. 

Bu noktada önemle belirtmek gerekirse, tahliye taahhüdü âdi yazılı şekilde yapılmış ve kiracı bu belgedeki imzaya itirazda bulunmuşsa, bu durumda kiraya veren İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edemeyecektir. Dolayısıyla kiraya veren bu hususta doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak tahliye davası ikame edebilecektir Ayrıca noterde düzenlenen ya da imzası noter tarafından onaylanan tahliye taahhüdüne ilişkin olarak başlatılan icra takibinde ise imza inkârında bulunulmamaktadır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/392 Esas, 2017/818 Karar Sayılı ve 30.1.2017 Karar Tarihli İlamı,

“ Davacı kiralayan tarafından, davalı kiracı hakkında tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılmış olan icra takibi sebebiyle düzenlenen tahliye emrine davalı kiracının yasal süresinde itiraz etmesi üzerine, davacı İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması, takibin devamı ve tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmiş; karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı 08.05.2015 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile, 08.06.2013 tanzim ve 01.05.2015 tahliye tarihli adi yazılı belgeye dayanarak taşınmazın tahliyesini istemiştir. Davalı kiracı, süresi içinde yapmış olduğu itirazında, kira sözleşmesinin aslında tahliye taahhütnamesi ile aynı gün yapıldığını, ancak tahliye taahhütnamesini geçerli kılmak için baskı ile kira sözleşmesinin tarihinin daha önceki bir tarih olarak gösterildiğini belirterek, tahliye taahhüdündeki tarihe açıkça itiraz etmiştir. İcra takibine dayanak oluşturan tahliye taahhüdü, noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş değildir. İİK.nun 275.maddesi ve 04.12.1957 tarih, 11/26 Sayılı İBK gereğince alacaklı, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğinden uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirir. Somut olayda, davalı kiracı tanzim tarihine karşı çıkmış olmakla, uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiği gözetilerek itirazın kaldırılması isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu sebeple bozulmalıdır.” Şeklindedir.

T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2010/11762 Esas, 2011/3174 Karar Sayılı ve 16.03.2011 Karar Tarihli İlamı,

“Davacı 24.3.2008 tarihinde başlatmış olduğu icra takibinde 4.2.2008 tanzim tarihli 17.3.2008 tahliye tarihli adi yazılı tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliyesini istemiştir. Davalı icra müdürlüğüne süresinde yapmış olduğu itirazında taahhütnamenin geçerli olmadığını savunmuştur. Takibe dayanak yapılan 4.2.2008 tanzim tarihli tahliye taahhütnamesindeki imza ve tarihe karşı çıkılmadığından taahhütname geçerli olup, tarafları bağlar. Davalı kiracı İ.İ.K.’nun 275. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin yenilendiğini yada uzatıldığını kanıtlayamamıştır. Mahkemece itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.” şeklindedir.

Herhangi bir mağduriyet yaşanmaması adına Gayrimenkul Hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki yardım alınmasını önemle belirtmekteyiz.

Ayrıntılı bilgi için lütfen ofisimizle iletişime geçiniz.